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2012年12月1日星期六

楼市观察:三、四线刚需谎言

导语:现实总比梦想残酷,"得三、四线城市者得天下"却成了谎言。如今,一、二线城市今年以来销量相比2011年出现了明显反弹;而三、四线城市在调控有所放松的大背景下,却持续下滑。

经济观察报 记者 廖杰华

一直远离一线城市打拼的恒大地产,如今宣布从三、四线重返二线城市。日前,在香港与数家基金高层会面时,恒大董事局主席许家印表态,恒大在三、四线城市营运环境遇到困难,不得不改变策略转战二线城市。

可是,在今年3月份的业绩发布会上,恒大高层还是另一种语调。

当时,恒大一高层说,今年公司将重点战略布局二、三、四线城市,避免一线城市震荡带来的风险,该高层称,多数项目由于分布在无限购政策的三、四线城市或二线城市非限购区域,当前依然具有较好的市场表现。

可随后的销售表现,三、四线的购买力"断层"现象,令恒大尴尬,三、四线城市的典型状况是,企业开发的第一轮产品往往卖得不错,但第二轮、第三轮,小城市的购买力却难以持续,而接下来的积累是漫长的。事实上,这样的声音从万科、保利同样可以听到,任何一个地产项目投入的人力是等同的,但最终产出却有天壤之别。

三、四线城市一年前的风光和如今的尴尬,一如阴晴不定的楼市调控。尽管中国楼市不像股市那般翻手为云覆手为雨,但众多地产大佬在三、四线城市的迷失确是货真价实。

就在一年多前,一、二线城市楼市在限购、限贷等政策组合拳下开始失色,众多开发商一、二线城市拿地兴趣大减,而包括恒大在内的众多房企曾经以为,在"限购令"等宏观调控下,不受限购影响的三、四线城市可以令房企继续保持稳定增长的势头。

一夜之间,三、四线城市仿佛获得了一块免死金牌,众多开发商争相涌入,楼市也出现了量价齐升的趋势,有的城市的房价涨幅甚至超过了一、二线城市。

极低的拿地成本也充满诱惑,佳兆业、雅居乐等开发商在三、四线城市拿地成本极低,楼面地价甚至只有几百元一平方米。

这给人一种错觉,不管多偏多远,似乎中国的每一寸土地都适合做房地产开发,住宅、商业、旅游、养老等等,总能找到一个恰当的理由盖房。

但现实总比梦想残酷,"得三、四线城市者得天下"却成了谎言。

如今,一、二线城市今年以来销量相比2011年出现了明显反弹;而三、四线城市在调控有所放松的大背景下,却持续下滑。

实际上,市场比调控更残酷,当一个城市房子疯长的时候,危险也就不远了。曾经的海南、北海,如今的鄂尔多斯、惠州莫不如此。换句话说,当前的全国大部分城市的城镇化,尤其是三、四线城市,究其本质是本末倒置的房地产化,房地产大跃进式的开发先于其他产业。

当然,这个市场总有部分明白者,比如中海地产和保利就始终坚守一、二线,而花样年则从今年年初开始大举从三、四线撤退。花样年首席执行官潘军说,中国房地产行业已经进入了"下半场",游戏规则将发生彻底的变化,此前类似加工行业的高周转模式已经难以为继,从产业布局、人口增长和服务资源等角度看,中国三、四线城市是没有未来的。

问题是,这个道理你会认吗?



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