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2012年12月30日星期日

中国“稚嫩”的中产阶层将面临空前浩劫


曾当选日本首相的菅直人,尽管贵为首相,却仍在租房居住。就在他当选首相之际,中国拥有房子最多的官员、一个县级干部都不是的局长爆出拥有35套房子。再苦不能苦孩子,再富不能富官员。日本在这种做法下,打造出一个经济强国,尽管日本经济发展水平超过中国,但租房的日本首相恰好是中日差距之所在,中日两国的较量始终进行,科技经济较量的背后,一个廉洁的公务员全体也决定两国发展的潜力和成败。

尽管对中国大陆过去数十年持续高涨的GDP究竟有多少的水分,世界顶尖的经济学家也是难明就里,但过去十几年中国大陆的住房价格以远超GDP增幅的狂猛成长确实是不争的事实。房价与家庭年均收入的比值,世界各国长期稳定在3至6倍之间,这也是国际公认的合理比值,而中国早以10至20倍雄踞世界各国首位。由于普通中国百姓收入的成长远远赶不上GDP的成长,妄谈与房价的涨幅看齐,因此有很多老百姓靠自己一辈子的积蓄也买不起一套住房,很多工薪阶层也因此而深感人生的挫败与无力。不过,这并不影响房地产市场持续发飙,因为房产早已成为各类大大小小官员们受贿洗钱、增值保值的工具。

下面是中国官方媒体公布的部分被查处官员拥有的房产数,看完就不难理解都是些什么人在希望房价高居不下——

浙江省药监局原局长黄萌有房产84套;原山东省副省长黄胜有房产46套;安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套;青岛远洋运输公司(国企)副总经理宋军有37套房产,其中25套在北京;山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套,其中北京33套;山东省人民政府秘书长张万青名下房产30多套;山西阳泉市城区公安分局巡警大队大队长关建军在北京就有房产27套;上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套;上海房管局副局长殷国元拥有房产至少有30套;原杭州市副市长许迈永有房产25套;上海的〝炒房区长〞康慧军有24套;原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套;辽宁抚顺市顺城国土分局局长罗亚平2007年便拥有多达22套的房产。

广州市城市管理综合执法局番禺分局政委蔡彬及其妻儿名下拥有21处房产,房产总面积7203.33平方米,房产保守估值在4千万以上。长沙市市政设施建设管理局原局长顾湘陵任长沙市规划局局长助理、副局长期间,在多个房地产项目规划报建审批方面,为房地产老板谋取利益,敛财数以千万。正如人民论坛所言:这些官员不查都是两袖清风,一查不是浑身是宝就是房产连片,谁还敢相信腐败分子是"极少数"?

曾任福州市副市长10年的杨爱金,纪检调查组在其办公室、家里一下子就搜查出3000万元现金以及17套房产证。浙江省药监局原局长黄萌有房产84套,原山东省副省长黄胜有房产46套,广东茂名原市委书记罗荫国名下有67套,广东茂名市副市长杨光亮也有房产35套,安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套,山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊在北京就有33套,上海房管局第一副局长陶校兴在上海有房产30套,山西阳泉市城区公安分局巡警大队大队长关建军在北京有房产27套,原杭州市副市长许迈永在杭州有房产25套,原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……

打开2012年12月13日各门户网站的最新新闻,与房产有关的报道就有三条:第一条佛山:"房产上亿妻子移民"的公安局长未违纪;第二条:杭州房管局副局长被停职,传其名下房产有20多套;第三条:北京现年底恐慌式抢房:有二手房一天提价70万。综合此三条新闻不难发现,一边是部分政府官员动不动就是"房产数十套价值数亿",而另一边是高房价下大量老百姓无房安身立命的焦虑与尴尬。一个官员被曝出有几十套房产,这显然有着巨大的问题。因为在中国当官,官员靠实际工资收入压根就买不起房子,但官员很少没有自己的房子。就如今年6月初,云南昆明市委副书记、市长张祖林指出,有权有钱部门的人员有4、5套房子很普遍。这些动辄坐拥几十套上百套房子的官员,只不过是冰山之一角。几乎每个官员倒下,除了持续刷新贪腐数额的纪录外,都有多套房产的罪证一并罗列。在种种权力优势下,多数官员往往占有着远远超过各地公务员住房标准的房子,在多数百姓沦为"房奴"为房子挣扎的时候,他们却奢靡成风。这种巨大差距和矛盾,只有用杜甫的诗可以形容:"朱门酒肉臭,路有冻死骨!"

而这些动辄几十套的房产只是被曝光的部分官员众多财富中的一部分而已。据《南方都市报》报道,中山大学廉政与治理中心、中山大学政治与公共事务管理学院等主办的第二届中国廉政制度创新学术研讨会12月16日在中大举行。湖北第二师范学院副教授张红霞作了《土地市场中开发商行贿与政府干预的量化关系》的报告。张红霞称,研究的初衷是发现近年来,地产腐败案频繁曝光,更有开发商直言:"至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、假期组团旅游等方式来摆平权力部门。"张红霞表示,国土资源等部门的官员拥有资源配置和机会授予权,不法者有出于私人目的而索贿的企图。

2011年12月-2012年3月,课题组成员深入武汉、广州、南京三地,在当地国土资源及房地产管理部门的支持下,对开发商行贿问题展开了问卷调查。不过调查并不容易。匿名填写且保密的情况下,共发放了600份问卷,有460份返回,其中有72份缺失数据。更重要的是,经过核实,有251份回收的问卷是受访者的下属或者亲戚朋友而非开发商本人填写,因此,最后保留的有效问卷是137份。调查结果发现,有70%的受访开发商选择了行贿可以获得廉价土地或有利政策。有72%的受访开发商认为行贿可以获得政府保护并促使对其竞争对手施加限制。133名受访开发商(有4名因外出未访问)中有七成人表示,春节、中秋、国庆等节日是与政府官员联络感情的最佳时机。根据各个城市的经济情况和官员所处的位置以及帮助自己的程度,在心里形成好处费的价目表,通常是:科级干部5000元-1万元,处级干部2万元至3万元,局级干部则需要5万元或者更多才拿得出手。研究最后得出结论是,开发商行贿与政府干预正向相关,即政府的干预越多,开发商行贿越多。开发商对收入的预期在二者之间起到充分调节作用。而政府干预对收益感知有明显的正向作用,即政府设置的垄断越多,开发商越感到这里面有空子可钻,送了钱能带来好处。实际上,在房地产市场,腐败绝不是暗流涌动,很多时候已经成为公开的必要成本。有专家曾披露,中国高企的房价中至少有30%的腐败成本。统计数据也显示,国内房地产业的毛利率一直居高不下,既使扣除腐败成本,平均利润仍然远不止100%。

在西方发达国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济活动的国家里,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现中国这些通过大规模圈地囤地开发房地产而迅速暴富的富豪。中国却是个特例,一个涉及13亿国人民生的领域却变成了一个制造富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果,谁与官方有重要关系或与主要官员能够达成一种默契,就能够获得最好的土地,获得巨额暴利。

在各地房价高企的今天,千千万万老百姓一辈子的收入也已经买不起一套房了,而大大小小的官员们却在城市里占有拥有大批房子,这无疑给千千万万老百姓点深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,官员们坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉我们,权力寻租,远比我们想象的更加严重更加可怕。官员们除了拥有大量现金或情妇之外,都会通过房地产来攫取大量财富。几乎每个官员倒下,除持续刷新贪腐数额纪录外,都有多套房产的罪证一并罗列。

有人说,在房子就是硬通货的现实语境里,不搞几套房子,你都不好意思当腐败官员。君不见,只不过一个城管领导,名下就拥有房产数十套,在城市房奴无数,房产被称为硬通货的当下,难怪惊起网民们莫名惊诧一片:"这得抢多少苹果,没收多少辆推车,收多少保护费啊!"。很显然,如果一位官员量工资之入为购房之出,不过就一两套房产,他就是在践行为人民服务;如果一位官员量隐性收入为购房之出,拥有多套乃至数十套房产,他就是在疯狂地为人民币服务。

现如今,中国房价持续上涨,房产己成为官员受贿洗钱、增值保值的最佳途径。将非法所得转变成房产,不仅安全性提高,租金可观,还能享受房价飙升带来的快感,完全用不着担忧财富在通胀下缩水。如果一个官员拥有了多套房产,作为既得利益者,他们很可能会利用权力资源,将房价继续推高,他们岂会为调控房价去努力,只有房价高企,维持持续上涨的势头,官员们所拥有的房子才会成为真正的硬通货才会保值增值。最终受到伤害的仍是普通百姓。

房子的主要属性是居住,而官员们拥有太多的房子只是为了保值和炫耀!北京如此多的空置房,都是拜各地贪官所赐。早前一项统计显示,各省市的书记、市长、县长不少都在京城购置房产,如果将他们赶出北京,恐怕北京的房价要跌去一半。更何况,官员们自己都有几套房在手,当然体会不到中低收入老百姓买不起房、租不起房的痛苦,反而因房价、租金高涨成为既得利益者,谁都不愿打压房价,降低租金,自然也对保障房建设热情不高。

不论你是买房还是买馒头,首先你兜里需要有钱,你需要有支付能力。换句话说,我们的收入水平决定了我们能够买些什么,能够买多少。因此评估楼市是否存在泡沫的第一种方法,就是把房价和老百姓的收入水平联系起来。

其次,住房不同于苹果或馒头,更像是股票。苹果、馒头只能给我们带来一次满足或一次收益,我们称之为商品。确定商品价格是否昂贵,我们只需要比较我们支付的价格和商品给我们带来的收益或满足程度即可。而住房、股票能够给我们带来多次满足或多次收益,我们称之为资产。评估其价格是否昂贵,往往需要比较我们支付的价格和这些资产给我们带来的多期的收益。以上海为例,2011年度上海市城镇居民的人均可支配收入,即毛收入中扣除所得税和"五险一金"之后,老百姓可以带回家用于储蓄或消费的收入为36230元。2011年度上海市城镇居民的人均消费支出为25102元,那么上海市人均储蓄为36230 – 25102 = 11128元。2011年上海商品房销售均价为23591元,这就意味着一套100平方米左右的公寓的平均价格为235.91万元,上海城镇居民购买这样一套房子,需要储蓄2359100/11128=212年。两个成年人组成家庭并且每一个家庭成员能够储蓄40年,并且不买骨灰盒和墓地,需要储蓄2.65代人!

房地产调控、房价下降,无疑会降低房地产投资,降低地方政府在高房价中获得的利益,从而导致经济增速放缓。没有不破的泡沫,不要相信日本的泡沫会破灭而中国的泡沫永远"闪烁"的神话。泡沫的存在性和泡沫破灭的必然性,意味着所谓"刚需者"入市,未来的财富会腰斩!最大的担心是,房地产泡沫的破灭,对中国"稚嫩"的中产阶层,将是一场空前的浩劫。

中欧国际工商学院教授许小年提出,中国经济增长的动力之一是城镇化,"尽管官方数据表明城镇化率为50%,但真实的数据可能只有35%"。他认为,随着城镇化率的提高,可以创造更多新的社会需求,所以中国不缺需求。但高房价已经阻碍中国城镇化进程,中国僵化的经济体制束缚了需求的释放。因此中国需要体制改革,释放内需。许小年称,造成高房价的原因在政府。中央政府和地方政府是房地产市场真正的博弈巨头,地产开发商、老百姓、农民都不具有博弈能力。地方政府财政问题不解决,就会继续依靠卖地补充财政收入,在土地指标紧张的情况下,地方政府会希望地价越高越好。"小产权房一旦合法化,房价立马就降。房地产问题经济学可以解决,但是政府的利益解决不了。但我相信,在市场力量的推动下,政府会回到正确的道路上"。许小年表示。

2012年的房地产市场的特点是分化,由于经济景气周期下行,以及出口大幅下降,导致以单一资源为主的中小城市如鄂尔多斯、以外向出口为主的中小城市如温州东莞等地房价下降,如冰山融化。也许因为冰山融化惊吓到了某些人,也许因为地方财政的警报开始拉响,从2012年年中开始,房地产市场出现逆转,开发商开始以低价检选土地,下半年大规模进入市场,到四季度地价上升,以至于某地方政府不得不以行政手段中止企业拿地。从年中开始,北上广深一线城市价格坚挺、成交量上升,其他省会城市房价开始抬头,到四季度趋势已经十分明显。房地产市场由淡转旺,其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行。可以想像,一旦房地产政策放松,房地产市场将如何火爆。

2013年,主导房地产市场的首先是城镇化。农民无论是自愿上楼还是被动上楼,都需要"楼"。假如未来十年有4亿农民朋友进入城镇,如果他们手中拥有征地而来的第一桶金,通过商品房解决农民进城的住房问题。那么市场必须提供给他们足够的商品房;如果进城的农民朋友大部分征地款被剥夺,那么地方政府必须提供足够的保障房,羊毛出在羊身上,分配给农民的保障房等支出必须通过房地产收益得到补偿。所以,成本就是房地产,40万亿的成本,需要多少房地产支撑?女人永远缺少一件衣服,地方政府永远缺少社会保障的一块资金。

基建投资需要土地杠杆。城镇化进入快车道,中国需要大规模基建,2013年轨道交通等基础设施投资还将大干快上:中央重点工程由央企负责,各地基础工程基本上都由各地城投公司负责,城投公司发城投债、到银行借贷,最重要的抵押品、资产评估就是土地,失去土地,就像火箭失去燃料,还做什么基建?还建什么轨交?乐观的说法是,可以利用民资,确实,中国存款将近百万亿,民资作用不可小覤。城投债或者信托就是利用民资的重要方式,除非造假,仍然需要抵押、担保、风险等级评估。而从温州等地的轨交民间集资情况看,民资对于入股、集资轨交兴趣缺缺,一方面是因为公益项目赢利前景黯淡,需要政府补贴,另一方面,是担心无法提到相应的管理权与收益权,甚至担心最终被"关门打狗",从历史经验看,这样的担忧绝非空穴来风。

从2012年四季度开始,热钱开始冲击中国香港地区,导致香港金管局释放千亿港币、几十次干预汇市,以压低港币汇率。2013年,全球热钱流动势头有增无减,国内资金流动到发达经济体进行资源、品牌、技术并购,而大规模的移民推动了人口、资金进入地的房价。发达国家借入零利率的美元、日元,在全球寻找套利机会。可以肯定,中国货币政策将比2012年略有宽松,以适应投资增长,全球主要央行零利率抑制了中国央行的加息空间,明年真实汇率还将继续上升,名义汇率加上通胀都处于小幅上升区间,尤其是通胀的预期,正在逐渐加重。

不可忽视,2013年还有两个特点,房地产市场继续分化,温州、鄂尔多斯、邯郸等地回升无望,冰山从边远地区融化,而大部分省会以上核心城市房价还会上升。另一个特点,房价上升半遮半掩、欲说还羞,有关方面意识到房地产泡沫在将来的危害,因此房地产政策继续紧缩,而实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。尽管戴着原罪的帽子,尽管无数骂名,房地产市场还是在往上走。市场有逻辑,路径依赖也有逻辑,骂声与政策不可能消除逻辑。

这些动辄坐拥几十套上百套房子的官员,在中国官场只不过是冰山之一角。只要对全国各地所有的房子进行一次认真的普查,相信不难发现,官员所拥有的房子远远超过了老百姓。事实上,官员都是房价上涨的最大受益者,其拥有的财富甚至与房价息息相关,正是因为这层关系,各地所有针对房地产的调控政策往往都是虎头蛇尾无济于事,谁也不愿意真正花力气去抑制房价。

中国房价飚升与腐败有直接关系,虽说房子的主要属性是居住,但许多官员通过权力获得房子只是为了洗钱和套现,因而中国的房地产开发市场越来越脱离了民生的本质,当蚁族拥挤在城市的地下室为生计奔忙为未来愁苦时,官员却轻而易举就能通过权力获得大量的房子以及花不完的黑金,从而导致了今天中国日趋严重的贫富分化,以及官民对立仇官仇富情绪。

就在2012年11月份,北京、上海、广州等多地的二手房成交量出现明显增长。对此,传说是因国家试点推行公开官员个人财产及住宅信息,以至拥有多套房产的官员急于脱手名下房产。因为,对于官员来说,拥有过多数量或者价值过大的房产,可能成为新一轮反腐大行动的对象。看到18大后不断有"房叔"、"房婶"出现,最终因为房产过多而断了前程,相信许多贪官都十分害怕,不少人也许要悄悄暗地变卖四处空置的房产。可以预计,只要拿出人口普查的劲头来次官员房产普查,认真调查、排查官员的房产,许多隐藏很深的贪官将会"无所遁形",暴露于世人的面前,成为现阶段打击官员腐败的有力"武器"。

如果在房地产领域清除了所有腐败因子,也就还原了市场公平竞争的环境,而竞争的结果肯定是价格的大幅度回落。



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