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2013年4月15日星期一

张高丽人走茶凉?!天津CBD变空城:停工项目达30% 存量需消化10年


某人人走茶凉了,全力打造的滨海新区究竟还是一个反市场的举动。

除非调整环渤海的经济格局基础,把10家甚至更多的央企,全体迁过去;比如中钢集团、CEC集团、国机集团、中粮集团、五矿集团、中国远洋等根本就没必要待在北京的制造业或贸易业,并让下属子公司和研究所全体搬。但央企们肯定不愿意搬,除非中央ZF建设三线那样动员;这样其实是牺牲北京、牺牲央企来成全天津。

但透露了一个信号:

首次出现特大型城市房地产链条破裂的迹象,这个比鄂尔多斯、温州等中等城市,冲击大多了;有可能造成全国性的大企业、大开发商资金链条紧张,不得不在全国范围内抛售物业;温州小开发商倒闭无法波及全国。以前特大城市如同吃伟哥

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  封盘停工项目达到30%,存量需消化10年以上,曾比肩"北京鸟巢"的"天津蜂窝"项目停工达两年

  秦玥

  2013年的春天格外冷,天津滨海新区海河南岸因此显得更为冷清。

  密密麻麻的水泥高楼林立,一个个高耸的塔吊立在裸露的空楼顶上,如此庞大的建筑群,只有少数工地传出施工的声音。除了偶尔能见到一些建筑工人外,几乎见不到行人和车辆。

  "这里就是一座空城。"土生土长的天津人王婧说这里很少看到人影。

  这里就是天津市滨海新区重点打造的总部经济核心区,滨海新区中心商务区起步区——响螺湾商务区。2007年即已奠基开工的响螺湾商务区,被寄希望于打造成天津市乃至环渤海地区规模最大、高楼最集中的商务聚集区。

  但6年过去了,这个天津重点打造的CBD却人迹罕至,如同空城,封盘或停工的项目达到30%。一位不愿具名的业内人士表示,要靠市场消化现存的项目,至少要10年以上。

  让响螺湾商务区沦为空城的原因是什么?其发展前景如何?《中国经营报》记者近日赴天津展开调查。

  30%项目停工

  在天津滨海新区海河南岸,沿着迎宾大道往南走,左边就是正在建设中的响螺湾商务区。

  据公开资料显示,响螺湾商务区2007年9月11日正式开工奠基,当时开工建设39个项目,共计48栋楼宇。其被正式定位为外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心,与"于家堡金融区"和"泰达MSD"共同构成滨海新区的中心商务区。

  规划显示,响螺湾整体规划面积为3.2平方公里,建筑面积为567万平方米,总投资高达420亿元,汇集了内蒙古、河北、山东、山西等25个省市及中国五矿集团、中钢集团等9家大型企业驻津办事机构。按照计划,截止到2015年,响螺湾内所有项目就将全部投入使用,届时将有2000余家企业入驻。

  然而,已经建设6年多的响螺湾并没有完成当初政府设定的"规划目标"——2012年初具规模。至今该区域内依旧是人迹罕至,入驻的公司也不多。

  走在响螺湾的街道上,随处可见一些气势磅礴的广告宣传,与热闹的广告相比,楼盘的工地很是寂静,记者并未在这个庞大的建筑群见到热火朝天的施工景象,在被蓝色广告牌围起的一片片施工工地上,除了少许的施工声外,便只有呼呼作响的风声。

  向海河南岸走去,远远就能看见中海国际广场的高层建筑。这个占地0.86公顷的高层建筑,目前已经封顶,但从外到里,却看不到装修的痕迹。

  据相关资料显示,中海国际广场是天津市滨海新区较为看重的项目。其建筑面积约为5.7万平方米,其中,1~2层是商铺,3~14层是写字楼,15层以上是公寓。

  记者了解到,中海国际广场这个项目的资金是较为庞大的,如果全部装修完需要近5亿元。曾有消息说,中海国际广场的开发商想整栋大楼全部脱手,但至今肯花大价钱购买的,也只能买整层。仅仅只靠一两个接盘者,压力也是很大的。所以,一直处于封盘状态。

  但对于记者了解到的情况,中海国际并未给予正面答复。

  然而,与中海国际大厦的封盘相比,高达358米,并伴有"北京有鸟巢,天津有蜂窝"之称的中钢天津国际广场,停工已有两年。

  今年3月,有多家媒体报道:位于天津响螺湾商务区、曾高调打出"北京有鸟巢,天津有蜂窝"口号的高358米的蜂窝式建筑——中钢天津国际广场,由于缺乏建设资金,在花费了约2亿元完成基坑工程后被迫停工。

  然而,据记者了解,这已不是该项目的第一次停工,2009年由于中钢集团无法补充资金,曾经停工过一段时间。

  据媒体报道,2011年,国家审计署通报,截至2010年6月,中钢集团投资的中钢天津响螺湾项目尚未经国家发改委核准,天津公司的设立尚未经商务部核准,中钢集团也未将该项目作为非主业性质房地产投资项目向国资委报告,并且中钢天津响螺湾项目在对17个分项目的邀请招标中,有6个分项目的邀请招标单位仅为2家,不符合国家有关规定。

  据记者了解,作为响螺湾商务区地标性建筑之一的中钢天津国际广场,占地2.67万平方米,建筑面积31万平方米,按照规划建成后将成为中钢集团在华北地区的营运中心、物流中心和科技研发中心。

  但事与愿违。由于中钢项目施工停止、且业主方显然已缺乏继续开发的意愿,又暂无其他企业愿意接手这一"巨坑",天津塘沽区政府为此头痛不已。曾有相关信息显示,曾在更高级别政府部门的协调下,中钢试图以"不限制对方控股权"这样类似清仓甩卖的方式引入"其他央企"作为战略投资者,但至今仍无明确进展。

  记者还看到,离中钢天津国际广场不远的,预计将于2012年年初就开盘的金银塔项目,目前也只是水泥框架。

  "如果说资金是牵制这些项目的主要原因,但对于不缺钱的碧桂园来说,总建筑面积达30万平方米的碧桂园凤凰五星级酒店也停工一年之久,多少会让人有些诧异。"来自江浙一带的投资客肖一然告诉记者。

  据碧桂园凤凰酒店同区域的其他项目工作人员介绍称,该酒店2011年主体结构就已封顶,但内部及外立面装修并未能如期完成。

  对此,碧桂园相关负责人曾向媒体公开表示,项目并没有停工,只是由于冬季不适宜装修,进展比较缓慢而已。"今年将开始做幕墙,预计明年年底竣工。"

  相关统计数据显示,截至目前,响锣湾商务区已开工建设39个项目,共计48栋楼宇,而目前,处于封盘亦或停工的项目约占30%左右。

  现存项目市场消化需十年

  "在塘沽的很多出租车司机一听要去响螺湾,真是不愿意拉活儿。有一次我要去响螺湾,一上车出租车司机师傅就说不去,说那地方去一趟得空着车回来,路上没人,还要交过桥费,不划算。"王婧告诉记者。

  记者在响螺湾也发现,尽管是白天,却很难见到行人,路上的汽车也很少。建设已六年之久的响螺湾商务区已现"空城"迹象。

  "在行政因素影响太过严重,但同时不具有详细的指导规划的影响下,近两三年的时间内,出现停盘,封盘的现象开始趋多。"一位不愿具名的业内专家表示,如果要通过市场来消化这些存货,最少10年以上。

  金海湾房地产一位不愿具名的销售人员告诉记者,2012年2月,响螺湾区域内的写字楼成交仅584平方米,酒店式公寓成交仅298平方米。以此推算,2012年,响螺湾区域写字楼和酒店式公寓总成交不会超过2万平方米,最高也不会超过3万平方米。

  而目前响锣湾商务区已开工建设39个项目,共计48栋楼宇,其规划总建筑面积达到340万平方米。以此推算,目前市场要消化完响螺湾商务区的项目存量,10年还是一个很乐观的数据。

  而据世邦魏理仕发布的2012年第一季度物业市场报告,未来两年中国二线城市写字楼市场的供应量将大幅增加,其中天津的写字楼市场消化周期达到60年。而这一周期的推断则是根据2012年第一季度到2014年的总存量除以过去16个季度平均吸纳量而得到的。

  而供应压力在今后还将呈现持续放大的趋势。据世邦魏理仕的统计显示,在未来两年内天津写字楼市场的总存量将超过500万平方米,而滨海新区的响螺湾、于家堡及泰达MSD三大区域供应更是惊人,预计2014年新区将有480万~540万平方米的写字楼供应。

  "按照响螺湾的规划设想,将在10年内全部建成,而目前的情况是不到5年全部项目即已开工,短期内大量商务项目投入市场将对基础设施、市场需求容量、居住与商业配套带来极大的考验。"一位不愿透露姓名的地产商告诉记者。

  据了解,目前在响螺湾商务区,其产品基本上都是商务酒店、写字楼、公寓,没有纯住宅的产品。天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟就此指出,而且每个项目的体量都比较大,供应量严重过剩,将直接导致诸多项目在开发、销售过程中遇到阻力。因此,开发商的投资力度也将会逐渐减弱,进而出现停工、封盘的现象。

  商务部中国企业走出去研究中心顾问经济学家吴东华表示,根据响螺湾商务区目前1平方多公里范围内在建39个商务项目,总建筑面积达到340万平方米的规划,目前的承载量已然超过了多数世界级城市中央商务区的建设规模,达到了已经建设20多年的上海小陆家嘴商务区三分之二的规模。

  国资推动的商务区

  业内专家分析认为,响螺湾商务区之所以人气不旺,除了近年来受国家对房地产调控的大环境影响等因素影响外,一个十分重要的因素便是其基础设施配套不足、环境不好。

  据了解,响螺湾在公共基础事业和服务配套设施以及近年来愈发重要的软环境等方面所做的工作太少。"希望不要演变成北方最大的'鬼城'。"来自江浙一带的投资客肖一然这样说道。

  国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成告诉记者:"光盖楼不行,没有商业,没有学校,没有医院,没有配套就会变成空城。"

  2006年,天津市在响螺湾1.7平方公里的区域内,计划将34个地块分配给25个省市和9个中央级企业,给他们做企业驻天津滨海新区的办事处、宾馆酒店、公寓、商业等建筑群。然后,利用这些具有政府背景的企业成为招商团,与于家堡金融区形成功能互补。

  据在响螺湾投资项目的某房地产企业相关人士介绍,早在三四年前,刚开始拿地的时候,政府的开发决心很大,鼓励开发商进入,优惠政策也很多。

  "听说那会儿滨海新区的投资很热,尤其是很多来自江浙一带的南方投资者都将滨海新区当成上海的浦东,生怕赶不上赚钱的机会。让人意料不到的是,等各个开发商'瓜分'完滨海新区的地块儿,开始轰轰烈烈地盖房子时,才发现滨海新区并不是想象中的那么完美。尤其是新区的交通、餐饮、服务等配套设施根本跟不上新区的建设速度。"刚刚在滨海新区投资了的山西投资商段庆海对本报记者说道。

  根据相关信息显示,滨海新区共有五星级酒店7家,占了整个天津市五星级酒店的半壁江山。而在今年,滨海新区五星级酒店的"版图"还将继续扩大。但在记者走访滨海新区的数日中发现,偌大的区域竟然没有一家餐厅。

  配套不足仅仅是响螺湾问题的一方面,政府过度主导,也被认为是目前响螺湾出现问题的一个原因。在响螺湾投资已有4年的老崔告诉本报记者,响螺湾本身的定位是中央商务区,但却没有详细规划来引导企业。很多企业在决定投资后,对于做哪类投资,什么样的投资,分几步投资等,都没有一个具体的说明及指引。

  "也正因为开始时没有一个详细的规划,所以,响螺湾只是在最初的招商时,以其强大的宣传吸引了一批具有国资背景的资金投入商,而不是严格意义上真正的投资商。"老崔说道。

  暂时空还是长久空?

  对于响螺湾空城的判断,天津市政府认为这仅仅是暂时空城,随着滨海新区的建设,响螺湾最终会摆脱空城的困扰。

  "表面看来,推断响螺湾暂时空城还是有依据的,不过,这个依据未必能成立。"吴东华表示,响螺湾将是个长久的"空城"。中国经济过去是外向型,将来是内需型,企业家一定会把办事处、总部、分部等放到中部,而天津不是中部。

  天津新生代投资咨询有限公司项目总监翟伟曾在接受媒体采访时表示,响螺湾的发展还需要更长的时间。"到目前为止,天津滨海新区的产业还是以第二产业为主,通勤人口数量明显要大于在本地居住的人口数量,而响螺湾要想达到曼哈顿的高度则需要更多的积累,现阶段规划更多地还是停留在纸面上和招商上,但仍没有落在产业结构的改变上。"

  然而,滨海新区却不这么认为。

  滨海新区管委会接受本报记者采访时表示,滨海新区的发展前景没有问题,当前,天津市政府对整个滨海区域建设抓的力度非常强,在帮企业招商,有些去年没有启动的项目,今年也准备动工。同时,随着三横三纵道路今年6月底全部完工,隧道修通,交通配套的改善会大大带动这一区域的人气。

  据工信部网站信息显示,今年天津滨海新区上马的重点建设项目将达到1080个,总投资超过1万亿元。其中大众变速器、中石化LNG、陶氏化学和高银117组团等总投资50亿元以上的重大项目达31个。近日,滨海新区宣布,到2017年,滨海新区将形成三大世界级高端制造集群及三大国家级高端制造集群,总体规模将达到2万亿元。

  但吴东华表示,虽然滨海新区大量上马高端制造业等,但是这并不等于没有后顾之忧。

  "目前全国各地兴起高新区,而在高新区的企业销售将遇到强大的竞争,市场受到挤压,将来面临大量亏损在所难免。举个例子,华中数控机床,这是高端制造企业。去年10月24日,募资1.2542亿元大量收购机床,但是下游销售下降,导致订单下降。"

  "所以,单相思是不行的。而滨海新区现在的经济总量面临着强大的挑战,将来有可能发生一大批企业无法经营下去,产能过剩导致响螺湾后续乏力。"吴东华表示。

  响螺湾如何才能最终摆脱空城的困扰?肖金成对此表示,滨海新区要先把政策倾斜到对市场的扩充上来,积极鼓励引导第三产业市场的孕育和发展,随之水涨船高地使响螺湾中央商务区的地位自然形成。发达国家中央商务区的形成也是如此,都是先有生意做,办公楼扎堆,慢慢才形成了中央商务区。



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